L’impôt sur la Fortune Immobilière : principes
L’IFI s’est substitué à l’ISF en 2018. De quoi parle-ton exactement ? Il s’agit d’un impôt calculé sur la valeur de votre patrimoine immobilier net (après déduction du passif), qui concerne l’ensemble des actifs détenus directement ou indirectement, au travers d’un société patrimoniale par exemple ou d’une SCPI.
Le foyer fiscal est soumis à l’IFI dès que son patrimoine 1 300 000€. Certains actifs immobiliers sont exclus totalement de la base imposable, c’est le cas notamment des biens affectés à l’activité professionnelle du détenteur ou encore des actions de foncières cotées. D’autres font l’objet d’un abattement, on citera par exemple la résidence principale – exonérée pour 30% – ou les terres agricoles / bois et forêts exonérés pour 75% sous conditions.
Le taux de l’IFI applicable est compris entre 0,5% et 1,5% de la valeur nette taxable ainsi calculée, une fiscalité qui peut vite entamer la rentabilité d’une stratégie d’investissement locatif par exemple.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
De plus, l’IFI est encore trop souvent « subit » et résulte de mouvements patrimoniaux intrafamiliaux, donations ou successions qui n’ont pas été correctement anticipées quant à leurs conséquences économiques et fiscales.
Qu’en est-il des biens démembrés ? Qui paie l’IFI ?
Comme souvent en matière de fiscalité, la réponse n’est pas binaire. En principe, l’usufruitier (qui jouit directement du bien ou en perçoit les revenus) est redevable de l’impôt sur la fortune, et c’est bien la valeur de la pleine propriété qui sera comptabilisée en base taxable.
Mais il existe des exceptions, selon l’origine du démembrement :
- – Dans le cadre familial, pour un démembrement issu d’une dévolution légale (sans testament ou donation au dernier vivant) : depuis 2018, le conjoint survivant qui se voit attribuer l’usufruit lors de la succession n’est tenu de déclarer que la valeur de son droit selon le barème légal. Il en est alors de même pour le nu-propriétaire, qui déclare la valeur de son droit bien qu’il ne puisse jouir du bien.
- – Hors du contexte familial, pour un démembrement issu d’une vente : l’imposition est également partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, c’est le cas par exemple lors d’une vente en viager.
- En revanche, une acquisition en nue-propriété seule (immobilier direct, parts de SCPI…) ou la vente d’un usufruit temporaire permet au nu-propriétaire d’échapper à l’IFI pour totalité.
Vous l’aurez compris, il est primordial d’anticiper l’impact d’une donation ou d’une succession sur la fiscalité de l’usufruitier et du nu-propriétaire lorsque le patrimoine immobilier est relativement important. Il n’est pas rare qu’un nu-propriétaire se voit devenir redevable de l’IFI, alors qu’il n’en perçoit aucun revenu.
A contrario, le démembrement issu d’une dévolution légale peut impacter à la baisse l’IFI de l’usufruitier et s’avérer un choix pertinent si la situation patrimoniale des enfants nus-propriétaires le permet.
Autre stratégie qui mérite l’attention, la donation d’un usufruit temporaire – à un enfant pour financer ses études par exemple – peut s’avérer intéressante pour optimiser la fiscalité associée à la détention et aux revenus d’un bien immobilier.
Faites-vous accompagner pour étudier ces opportunités et définir une stratégie adaptée à votre situation et vos objectifs patrimoniaux !
Marie-Estelle Robin
Expert en Gestion de Patrimoine